Tuesday, May 21, 2024

Construir em altura para “fintar” a crise na habitação: sim ou não?

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Os preços das casas em Portugal continuam altos e os valores das rendas mantêm-se elevados. O Governo deu luz verde ao simplex dos licenciamentos, de forma a aumentar a oferta de habitação no mercado, mas são muitas as dúvidas que se levantam sobre os efeitos práticos das medidas anunciadas – e que integram o programa Mais Habitação. Será que a aposta na construção em altura é uma boa solução para fazer face à crise na habitação na qual se encontra o país? E em termos de custos de construção, sustentabilidade e eficiência energética, será viável? O idealista/news foi à procura de respostas junto de especialistas do mercado.

Ao contrário de outros países que têm apostado na promoção de torres residenciais, em Portugal “há geralmente uma demonização da construção em altura”, atira o presidente da Ordem dos Arquitetos. “Apesar de não ser um modelo que funcione em qualquer contexto urbanístico, a principal oposição é cultural. Os Planos Diretores Municipais (PDM) quase sempre o proíbem e os decisores políticos intimidam-se com as críticas que muitas vezes as torres geram, a contestação popular e política”, acrescenta Avelino Oliveira, ao idealista/news.

O que dizem as construtoras?

“Pode ser uma estratégia eficaz para a crise habitacional, pois permite uma diluição significativa do custo do solo por metro quadrado (m2) construído. Em áreas urbanas, onde o valor do solo é elevado, construir verticalmente é uma maneira eficiente de maximizar o uso do espaço. A construção em altura aproveita melhor o terreno disponível. Além disso, pode ser vista como uma forma de industrialização. A repetição de plantas-tipo em cada piso facilita a padronização dos processos construtivos”, começa por dizer António Carlos Rodrigues, CEO do Grupo Casais. 

O mesmo responsável considera, ainda, que “a construção em altura requer menos infraestrutura urbana comparativamente à expansão horizontal” e que aproveitar infraestruturas existentes “para suportar edifícios mais altos é mais sustentável e económico que a expansão de novas áreas, que requerem a construção de toda uma nova infraestrutura”. 

“Pode ser uma estratégia eficaz para a crise habitacional, pois permite uma diluição significativa do custo do solo por m2 construído. Em áreas urbanas, onde o valor do solo é elevado, construir verticalmente é uma maneira eficiente de maximizar o uso do espaço. A construção em altura aproveita melhor o terreno disponível”
Carlos Rodrigues, CEO do Grupo Casais

Há, no entanto, cuidados a ter em conta, até porque “não existe uma solução única que se aplique a todos os contextos urbanísticos”, sendo a construção em altura “particularmente adequada a contextos urbanos de média e alta densidade”. “Nestes ambientes, a opção de crescer verticalmente, ao invés de horizontalmente, oferece uma oportunidade de regenerar e valorizar a cidade, sem a necessidade de expandir fronteiras”. 

Do ponto de vista da eficiência e sustentabilidade, sublinha António Carlos Rodrigues, construir em altura pode ser mais eficiente em termos de uso de energia e recursos: “Edifícios mais altos, quando projetados com critérios de eficiência energética, podem minimizar o consumo de energia e reduzir a pegada ecológica”. Mas nem tudo são boas notícias, visto que também há desvantagens. “A construção em altura pode gerar contestação popular e política, especialmente quando não é bem planeada ou quando se sobrepõe de forma desproporcional à arquitetura e ao caráter existentes da área”.

“Edifícios mais altos podem ser mais eficientes em termos energéticos”

Também Diogo Abecasis, Co-Founder & Managing Partner da MAP Engenharia, defende que a aposta na construção em altura pode ser uma estratégia eficaz para dar resposta à crise habitacional. Avisa, no entanto, que os edifícios em altura “naturalmente têm de ser enquadrados na malha urbana existente e respeitar a zona envolvente onde serão inseridos, tudo de acordo com um planeamento urbanístico que deve ser idealizado”. 

“Devemos sempre respeitar a nossa cultura e os bairros históricos das cidades, mas em zonas mais ‘novas’ não vejo qualquer problema e até considero que faz todo o sentido essa aposta, tal como se verifica noutras grandes metrópoles mundiais”, analisa. 

“Devemos sempre respeitar a nossa cultura e os bairros históricos das cidades, mas em zonas mais ‘novas’ não vejo qualquer problema e até considero que faz todo o sentido essa aposta, tal como se verifica noutras grandes metrópoles mundiais”
Diogo Abecasis, Co-Founder & Managing Partner da MAP Engenharia

Diogo Abecasis mostra-se, por outro lado, atento à importância de centrar o foco na sustentabilidade e na eficiência energética, tendo em conta que os “edifícios mais altos podem ser mais eficientes em termos energéticos, podem aproveitar melhor a luz natural e proporcionar oportunidades para a implementação de tecnologias mais sustentáveis”. Consequentemente, conclui, a redução de custos ao nível das infraestruturas também pode ser uma realidade, “pois concentrar numa área verticalizada pode diminuir a necessidade de expansão das redes de transporte e ‘utilities’”.  

Arquitetos: “Há uma demonização da construção em altura”

Do lado dos arquitetos, o novo presidente da Ordem dos Arquitetos (OA) é perentório a afirmar que os edifícios em altura oferecem diversas vantagens que impactam positivamente o desenvolvimento urbano: “A verticalização permite uma otimização eficiente do uso do solo, especialmente em áreas urbanas densamente povoadas. Essa concentração vertical contribui para a preservação de espaços verdes e limita a dispersão urbana. Em muitos casos, torna o processo de edificação numa ação mais sustentável. Essa receita é muito defendida em países asiáticos, que apostam na eficiência energética, frequentemente melhorada em arranha-céus ou edifícios-torre, graças à implementação de tecnologias e inovação”. 

Segundo Avelino Oliveira, que numa entrevista recente ao idealista/news disse que “a situação remuneratória dos arquitetos devia envergonhar Portugal”, a construção em altura tem também benefícios estéticos. “As torres, quando bem desenhadas, geralmente representam ícones arquitetónicos e ‘Landmarks’, tornando-se símbolos visuais importantes para a identidade de uma cidade. A acessibilidade e conectividade proporcionadas por edifícios altos, geralmente localizados em áreas centrais urbanas, contribuem para facilitar o acesso a serviços, transporte público e infraestrutura, melhorando a qualidade de vida dos habitantes”, conta. 

“As torres, quando bem desenhadas, geralmente representam ícones arquitetónicos e ‘Landmarks’, tornando-se símbolos visuais importantes para a identidade de uma cidade”
Avelino Oliveira, presidente da Ordem dos Arquitetos

Sublinhando que é crucial contemplar os desafios associados a este tipo de construção, “incluindo preocupações com segurança estrutural, impacto urbano, gestão de tráfego e a necessidade de infraestrutura adequada para suportar a densidade populacional concentrada”, o presidente da AO afirma que há “geralmente em Portugal uma demonização da construção em altura”. “Apesar de não ser um modelo que funcione em qualquer contexto urbanístico, a principal oposição é cultural. Os PDM quase sempre o proíbem e os decisores políticos intimidam-se com as críticas que muitas vezes as torres geram, a contestação popular e política”, lamenta. 

Do lado da promoção imobiliária, a aposta na construção em altura também é vista com bons olhos, segundo os players contactados pelo idealista/news. 

“A construção em altura é uma vantagem importante para o desenvolvimento urbano, não só porque permite maior índice de construção, mas também porque o mesmo não põe em causa o terreno no sentido da ocupação em horizontal. Assim permite um balanço entre libertar terreno para o usufruto público como incrementar a oferta de habitação”, indica Gonçalo Ahrens Teixeira, Managing Partner & CEO da Mondego Capital Partners (MCP).  

“A construção em altura é uma vantagem importante para o desenvolvimento urbano (…). [Mas devem] ser as instituições públicas a criarem as regras do jogo”
Gonçalo Ahrens Teixeira, CEO da Mondego Capital Partners

De acordo com o especialista, este é sem dúvida um modelo que funciona, mas devem “ser as instituições públicas a criarem as regras do jogo”. Como? “Por exemplo, privilegiando determinadas áreas da cidade para a construção em altura ou no equilíbrio entre a construção em altura e o património arquitetónico das cidades”. 

“Construção em altura pode aumentar o número de casas novas”

Também Luís Gamboa, COO da VIC Properties, reconhece os benefícios da construção em altura, salientando que “é efetivamente uma das soluções” para aumentar a oferta de casas disponíveis no mercado, mas lembra que é uma possibilidade que “não encerra em si só a solução para o problema da habitação”.

“O grande mérito da construção em altura é libertar mais solo para zonas verdes, zonas de equipamento, reduzir a impermeabilização do solo, etc. Naturalmente que mantendo a implantação dos edifícios e aumentando a altura aumentaremos necessariamente a oferta”, analisa. 

“Grande parte dos PDM só permitem, em algumas zonas, construção até seis, sete pisos. Se com a mesma implantação dobrarmos o número de pisos, estamos a dobrar a capacidade construtiva sem ocupar mais solos. E edifícios de 12 ou 14 pisos não são propriamente arranha-céus”
Luís Gamboa, COO da VIC Properties

O gestor alerta, contudo, para a existência de alguns entraves a nível legislativo: “Grande parte dos PDM só permitem, em algumas zonas, construção até seis, sete pisos. Se com a mesma implantação dobrarmos o número de pisos, estamos a dobrar a capacidade construtiva sem ocupar mais solos. E edifícios de 12 ou 14 pisos não são propriamente arranha-céus. Desta forma, a construção em altura pode aumentar o número de casas novas, o que aliado à tendência de construção de casas mais pequenas poderá aumentar a oferta tornando o preço das casas mais acessíveis”.

O COO da VIC Properties lança para a discussão ainda outro tema, relacionado com a importância de “’mesclar’ a tipologia de habitações e de clientes”. “Acreditamos que essa é a melhor forma de enquadrar os diferentes estratos sociais, até porque não podemos viver em ilhas. Temos o exemplo de alguns bairros de habitação social que se tornaram guetos, locais difíceis de controlar do ponto de vista da segurança. A ‘mesclagem’ das classes sociais acaba por funcionar em muitos países e aqui em Portugal também funciona de certeza”, sugere. 

“Construir prédios mais altos e aumentar a densidade pode trazer benefícios”

E será que a mediação imobiliária vê com bons uma aposta na construção em altura em Portugal? “A altura dos prédios pode ser uma resposta para a escassez de habitação, mas a nível de licenciamento camarário existem por vezes muitas restrições à altura dos edifícios”, diz Pedro Pires, CEO da Arcada Imobiliária. 

“A possibilidade de construir prédios mais altos e aumentar a densidade pode trazer alguns benefícios (…). Mas uma maior concentração de pessoas num local e uma atividade económica num só espaço pode causar maior pressão sobre as infraestruturas urbanas”
Pedro Pires, CEO da Arcada Imobiliária

O mesmo responsável destaca que “a possibilidade de construir prédios mais altos e aumentar a densidade pode trazer alguns benefícios”, até porque “uma cidade mais ‘compacta’ implica que as pessoas não precisem de se locomover para grandes distâncias, não perdendo muito tempo entre um ponto A e um ponto B. “Mas uma maior concentração de pessoas num local e uma atividade económica num só espaço pode causar maior pressão sobre as infraestruturas urbanas”, acrescenta. 

Construir prédios de 50 andares nos principais centros urbanos? “É improvável”

Outro dos ‘players’ do setor imobiliário e da construção ouvidos pelo idealista/news é Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult, empresa especialista na gestão e fiscalização de obras fundada em 2014. “A construção em altura pode ser uma solução para a crise habitacional, especialmente em zonas urbanas densamente povoadas”, defende.

Salientando que a construção de edifícios com vários pisos permite aumentar a oferta de habitações num mesmo espaço, o responsável lembra, no entanto, que a construção em altura é regulada pela legislação, como os PDM, sendo por norma limitada pelas edificações contíguas existentes: “Estes instrumentos limitam o número de andares permitidos em cada zona, de modo a garantir o equilíbrio arquitetónico e urbanístico das cidades”. 

Desta forma, prossegue, “é improvável que se venham a construir prédios de 50 andares nos principais centros urbanos”. “Na generalidade, as cidades portuguesas não são cidades de arranha-céus, a legislação existe para evitar que isso aconteça e se descaracterizem os locais”, constata, considerando que “tipicamente os promotores imobiliários já constroem com a altura máxima permitida”. 

“É improvável que se venham a construir prédios de 50 andares nos principais centros urbanos. Na generalidade, as cidades portuguesas não são cidades de arranha-céus, a legislação existe para evitar que isso aconteça e se descaracterizem os locais”
Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult

Em jeito de resumo, Nuno Garcia conclui que a “construção em altura pode ser uma solução viável para aumentar a oferta de habitação em zonas urbanas densamente povoadas”, isto apesar de haver “potenciais impactos negativos”, como a alteração da paisagem urbana, o aumento da poluição sonora e a redução da qualidade de vida dos residentes. 

“A acompanhar o crescimento da densidade populacional deve existir sempre uma preocupação para minimizar estes impactos negativos com a adaptação das infraestruturas, aumento dos serviços de transportes coletivos ou a criação de espaços verdes”, remata.

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