Saturday, June 15, 2024

Casas acessíveis? “Preços não cruzam com custos de construção”

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À partida, construir casas para a classe média parece ser uma boa aposta, tendo em conta a elevada procura que existe em Portugal. Mas, no final de contas, colocar casas no mercado a preços acessíveis para estas famílias revela-se muito difícil. “O problema hoje é que os números não cruzam, porque temos custos de construção que aumentaram brutalmente depois da pandemia e o preço dos terrenos também tem estado a aumentar”, comenta Nuno Santos, Head of Portugal da RE Capital, em entrevista ao idealista/news. Somando estes custos aos impostos na construção, uma casa de 100 metros quadrados já iria chegar ao mercado por mais de 250 mil euros. “Para que o negócio seja interessante para os investidores, temos de ir para um preço de venda que já não faz sentido para a classe média”, garante o responsável.

Este é, de resto, o principal motivo que justifica o facto de haver falta de oferta de habitação a preços acessíveis à classe média portuguesa. Os atrasos nos licenciamentos urbanísticos e o IVA na construção a 23% também são outros entraves à construção de casas a preços mais baixos no país. E é neste sentido que Nuno Santos considera que “o simplex está na direção certa”, embora haja “muita afinação e trabalho a fazer”, e a redução do IVA para 6% na construção “é uma excelente iniciativa por parte do novo Governo”, restando agora saber se irá para a frente.

“Para se resolver o problema do imobiliário em Portugal, devia ser feito um acordo de longo prazo entre os principais partidos do país”

É neste contexto que os promotores imobiliários veem na construção de casas para a classe média-alta e para o mercado de luxo a solução para colmatar os elevados custos de construção, os riscos decorrentes da instabilidade legislativa e atribuir, ao mesmo tempo, retornos interessantes aos investidores. Este é o caso da RE Capital, que está presente no país há quase uma década, tendo previsto entregar quase 1.500 casas nos próximos anos com um investimento superior a 600 milhões de euros. O seu maior projeto é o Oeiras Tech City, onde vão nascer 1.000 habitações destinadas à classe média-alta.

A verdade é que a incerteza política e legislativa que se sente no país também tem consequências no imobiliário. “Para se resolver o problema do imobiliário em Portugal, devia ser feito um acordo de longo prazo entre os principais partidos do país. Só assim é que se conseguirá resolver o problema da habitação que afeta brutalmente os portugueses”, sublinha Nuno Santos, admitindo que na RE Capital estão a assumir uma postura ‘wait and see’ até outubro, para “ver qual será o caminho político do nosso país”. Agora, “não estamos ativamente à procura de novos ativos, até porque temos um portfólio já muito significativo”, revela Nuno Santos, Head of Portugal da RE Capital, em entrevista ao idelalista/news realizada no Salão Imobiliário de Portugal (SIL 2024), que decorreu no início de maio.

O mercado nacional mantém-se atrativo para investir no atual contexto?

Ainda estamos muito confiantes no mercado nacional. Achamos que a dinâmica não se alterou. A procura ainda se mantém muito forte, por duas razões. Primeiro, porque os estrangeiros ainda continuam a vir e a querer viver cá, apesar desta questão toda à volta do fim do regime para residentes não habituais. Segundo, porque o poder de compra das famílias portuguesas aumentou brutalmente, uma vez que muitas tinham ativos imobiliários no seu balanço, ou por heranças, ou porque foram investindo as poupanças ao longo do tempo. Vemos muito isso no nosso projeto LX Living, onde temos cada vez mais famílias portuguesas a adquirirem unidades para investimento sem recurso a crédito hipotecário, o que demonstra claramente o poder de compra das famílias portuguesas. Por isso, a procura no mercado está muito forte.

Na componente da oferta, todos os desafios que o licenciamento coloca fazem com que a oferta ainda esteja muito aquém daquilo que é necessário. Por isso, há uma pressão brutal sobre os preços de venda. E achamos também que hoje o investidor imobiliário é completamente diferente do que era há 20 anos: é cada vez mais sofisticado, é alguém que precisa de confiança, de estabilidade. E considero que nos últimos meses nós, como país, não temos trabalhado bem essa vertente. Há ainda muita instabilidade legislativa, política. Podíamos estar a beneficiar muito mais de toda a instabilidade que se vive ao nível geopolítico e não estamos a saber fazer isso. Este cenário leva a que alguns investidores ainda tenham alguma reticência em investir e em colocar ainda mais capital em Portugal, o que faz com que a oferta continue aquém daquilo que é necessário para que os preços estabilizem e não continuem a aumentar.

“Devido a esta incerteza toda, queremos esperar, pelo menos, até outubro e ver qual será o caminho político do nosso país”

Como é que têm lidado com a atual instabilidade legislativa? O que esperam deste novo Governo?

Embora tenha entrado em funções há pouco tempo, considero que é um Governo que pode estar a prazo. A questão da aprovação do Orçamento de Estado para 2024 vai trazer muita pressão sobre o Governo. Há claramente uma ideia de que é tudo muito incerto e que em outubro tudo pode mudar:  podemos ter um Governo completamente diferente, ou podemos ter uma maioria ainda mais à direita. Esta instabilidade vai ter implicações claramente ao nível do urbanismo e do imobiliário no país. Para se resolver o problema do imobiliário em Portugal devia ser feito um acordo de longo prazo entre os principais partidos do país. Só assim é que se conseguirá resolver o problema da habitação que afeta brutalmente os portugueses.

Como vê a medida do simplex dos licenciamentos urbanísticos?

A ideia do simplex é acelerar brutalmente o horizonte temporal entre não ter e obter a licença. Vamos ver se depois não trará outros riscos no futuro, derivado da suspensão da apresentação das licenças de utilização na compra e venda de casas, do poder de fiscalização das câmaras até dez anos após a obra estar concluída. Portanto, o simplex vem resolver uma temática, mas criou incerteza noutra que não havia. Por isso, considero que o simplex está na direção certa, mas há muita afinação e trabalho a fazer.

Neste contexto, estamos a assumir uma postura mais oportunista e de ‘wait and see’ para ver onde é que isto vai parar. Neste momento, não estamos ativamente à procura de novos ativos, até porque temos um portfólio já muito significativo, estando a falar de quase 1.500 unidades para entregar nos próximos anos e de mil milhões de euros em retornos brutos para os investidores. Também devido a esta incerteza toda, queremos esperar, pelo menos, até outubro e ver qual será o caminho político do nosso país.

Quais são os prós e contras de investir em Portugal em comparação com outros países europeus onde estão presentes?

Portugal e a Suíça são dois casos extremos. Hoje, em Portugal a questão do licenciamento é a grande incógnita, embora já tenhamos uma ideia de que os prazos são de dois, três anos pela experiência que adquirimos no país. Na Suíça, as entidades responsáveis pelas aprovações dos licenciamentos têm claramente prazos para o fazer, pelo que já sabemos de antemão quanto tempo vai demorar (três, quatro ou cinco meses). Ou seja, em termos de ‘business plan’, a probabilidade de errarmos é extremamente reduzida, porque a aprovação de licenciamentos é geralmente muito rápida.

Depois, sentimos que há muito apetite dos sistemas financeiros tanto na Suíça, como no Reino Unido, para apoiar os ‘developers’ locais. E aqui em Portugal sentimos que estamos num ciclo um pouco contrário, também devido à política do BCE [Banco Central Europeu], cada vez mais cautelosa com a exposição dos bancos ao imobiliário.

Ao nível de levantamento de capital, investir no Reino Unido ou na Suíça é encarado pelos investidores de forma completamente diferente numa ótima de risco. Isto implica que os retornos pedidos sejam mais reduzidos, o que faz com que haja mais margem no projeto e mais margem de competitividade nos processos e na compra do ativo.

Além disso, o mercado de procura dos produtos finais é muito mais alargado. Só em Londres há o mesmo número de habitantes que em Portugal, por exemplo. São mercados muito mais líquidos, com taxas de absorção muito superiores e com poderes de compra também muito mais elevados.

Isto quer dizer que o risco de investir nestes mercados é inferior, as incógnitas também, o que faz com que estejamos mais confortáveis em assumir mais risco por ativo na Suíça e no Reino Unido do que em Portugal. Aqui o segredo é analisar e mensurar bem o risco.

“Nos três países onde estamos neste momento, Portugal é o único onde é possível entregar retornos acima de 20% aos investidores”

Que vantagens tem Portugal numa ótima de investimento?

Nos três países onde estamos neste momento, Portugal é o único onde é possível entregar retornos acima de 20% aos investidores. Nas outras jurisdições não conseguimos. E, por isso, um investidor, hoje aloca o capital consoante também vários pacotes de risco. Por exemplo, se um investidor tem 50 milhões para investir, não vai alocar o capital todo na Suíça, porque o retorno é de 7 a 8%. Mas talvez invista metade desse valor na Suíça e a outra metade em Portugal, para balancear o portfólio, até porque, em termos médios, procura retornos perto dos 15%.

Os investidores da RE Capital têm interesse em investir para a classe média? Como é que se pode montar o negócio de forma a que haja retorno?

O mercado de classe média é, em teoria, um mercado com muito interesse, porque a procura é enorme. O problema até hoje tem sido que os números não cruzam, porque temos custos de construção que aumentaram brutalmente depois da pandemia e o preço dos terrenos também tem estado a aumentar, devido à existência cada vez maior de investidores em Portugal. Portanto, quando olhamos para o investimento total, já estamos num nível superior a 2.500 euros por metro quadrado. Ou seja, para que isto seja interessante para os investidores, temos de ir para um preço de venda que já não faz sentido para a classe média. É o mesmo problema de sempre.

E, depois, a classe média tem outra questão: como é muito dependente da banca e a maioria dos créditos habitação são hoje financiados a 75% ou 80% do menor valor entre o preço da casa e o da avaliação bancária, as famílias portuguesas têm de ter, pelo menos, 20% do preço da casa, valor ao qual se somam os impostos (IMT e Imposto de Selo), o que é difícil.

“O papel do Governo é crucial para se resolver o problema de acesso à habitação por parte da classe média”

Tem de haver um papel ativo do Governo para resolver esta questão da classe média. Primeiro, ao nível fiscal, o IMT não deveria existir para um determinado preço por metro quadrado e para um segmento de mercado. Segundo, para casas a preços de 500 mil euros (ou até superior), a banca ou o Governo deveria dar uma garantia de 20%, por exemplo, sobre o crédito habitação, para permitir aos bancos estarem confortáveis a fazer o empréstimo. Assim, não requeria que as pessoas tivessem os 20% para dar de entrada, mas só 10%, por exemplo. O papel do Governo é crucial para se resolver o problema de acesso à habitação por parte da classe média.

O Build to Rent (BtR) é há muitos anos apontado como uma das soluções para dinamizar o mercado de arrendamento português. Porque é que ainda não ganhou impulso em Portugal?

No BtR temos duas opções: ou ficamos com o risco do BtR, ou seja, em que ficamos com o risco do arrendamento das várias unidades, o que gera menos retorno. Ou então, faz-se o projeto BtR e, depois das unidades arrendadas, vende-se o projeto como um todo a um investidor institucional, como um fundo de pensões ou uma seguradora, que depois fica a gerir os arrendamentos.

Para esta atividade ganhar impulso em Portugal, faltava a questão da redução do IVA para 6% na construção, que agora foi resolvida pelo novo Governo. Vamos ver se esta medida vai ser aprovada ou não, mas é uma excelente iniciativa por parte do Governo. Mas a questão fiscal também tem trazido ao BtR muitas complicações desnecessárias, sendo uma questão que ainda não está bem resolvida. Ou seja, na prática este tipo de investimento tem bastante risco, porque a questão da saída traz muita incerteza para nós. Até porque, hoje, quando comparamos com o build to sell, conseguimos retornos semelhantes ou superiores, com um risco relativamente inferior. É muito mais fácil vender 50 unidades a famílias do que vender um pacote total a um único investidor por 100 milhões de euros, que depois terá de ser gerido.

“No ciclo atual das taxas de juro onde nos encontramos, o investimento em build to rent já não é fácil numa ótica de retorno”

Em Portugal, os investidores têm horizonte temporal que não é muito longo. Entre investimento e a saída, o horizonte é de cinco ou seis anos, no máximo. Isto requer que nesse horizonte temporal tenhamos resolvido a componente do licenciamento, do arrendamento das unidades todas e depois a saída. E para a saída é essencial haver estabilidade.

Outra questão é que no ciclo atual das taxas de juro, o investimento em build to rent já não é fácil numa ótica de retorno. Num ciclo de taxas de juro alto, as rendas que temos de cobrar são super altas. E importa questionar se há procura para rendas de 2.000 ou 2.500 euros por mês. Se calhar não, porque a prestação da casa para uma habitação semelhante até pode ficar mais barata, mesmo com as atuais taxas de juro. Por isso, achamos que as métricas são desafiantes.

Quando temos uma oportunidade de build to rent, olhamos para o preço de entrada, que é crucial, ou seja, temos de comprar um ativo a um valor muito interessante (abaixo dos 500 euros por metro quadrado). E, depois, tem de ser um projeto que nos permita ter economias de escala, para que o custo de construção também seja interessante. A ideia é que o retorno não seja de 2-3%, senão depois a matemática não bate certo.

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